Jakarta bukan kota yang padat. Dia kota yang boros. Lebih dari 90% lahannya sudah terbangun, dan mayoritas terdiri atas rumah 2 lantai dengan luas masing-masing tanah minimal 200m2. Alih-alih dengan ketat melindungi zonasi dan tata ruang yang telah direncanakan, sudah sejak lama gubernur-gubernur Jakarta (dan pemerintah nasional) memaksakan diskresi dan mengabaikan pelanggaran tata ruang yang korbannya biasanya ruang terbuka hijau.

 

jakarta yang tidak efisien, 90% terbangun namun didominasi oleh bangunan 2 lantai

Berdasarkan riset yang belum dipublikasikan oleh why factory, kepadatan wilayah terbangun Jakarta kalah jauh dari Singapura. Kepadatan terbangun Jakarta didominasi oleh bangunan dengan Koefisien Lantai Bangunan 2, sementara Singapura 8. Karenanya, walaupun jumlah penduduk Singapura lebih kecil dari Jakarta, Singapura lebih padat dari Jakarta pada wilayah terbangunnya, dan memastikan 30%++ wilayahnya didedikasikan menjadi hutan dan taman kota demi konservasi.

 

Singapore, wilayah terbangun kurang dari 70%.

Pemborosan di Jakarta pun merambah ke kota-kota penyangganya. Tak hanya dalam hal ruang, tapi juga mobilitas, dimana lebih memprioritaskan kendaraan pribadi daripada kendaraan umum. Dalam hal ini termasuk boros eneegi dan boros (lagi-lagi) ruang.

Kemalasan regulator pun nampak dari keengganan mereka untuk melihat kenyataan di lapangan, misalnya sudah begitu banyak bangunan-bangunan hingga zonasi yang sudah tidak relevan lagi untuk kota Jakarta. Kemalasan ini ditambah dengan kegagalan mereka untuk benar-benar membuat rencana tata ruang 20 tahun ke depan. Alih-alih, yang ada malahan zonasi bangunan yang sudah berdiri dimasukkan sebagai zonasi 20 tahun ke depan.

Ada zonasi dan bangunan yang sudah tidak relevan lagi dengan kondisi Jakarta sekarang. 30 tahun lalu mungkin pabrik dan gudang di Pluit masih relevan, namun sekarang tidak relevan, seiring dengan naiknya UMK Provinsi Jakarta. Akhirnya malah dialihfungsikan sebagai tempat futsal, restoran hingga dibiarkan kosong. Pluit tidak sendirian disini, Sunter dan Ancol juga termasuk didalamnya.

 

Eks pabrik dan gudang di Pluit

 

Dan ada jenis-jenis rumah yang juga tidak relevan di Jakarta, misalnya rumah dengan kavling besar, seperti di Grogol Petamburan, Pulomas hingga sebagian Kebayoran Baru dan Senayan. Serta banyak perumahan BUMN dan kementerian yang tersebar di Jakarta

 

2 lahan depan belakang ini total 2100m2

Pemborosan pun bisa jadi mengarah pada ketidakadilan juga. Di saat yang sama, kampung kota di satu keluraha. dipaksa untuk padat, sementara di kecamatan yang sama, kelurahan lain malah tidak padat dan didominasi oleh rumah 2 lantai seperti diatas.
Sebagai contoh, Kelurahan Kelapa Gading Barat memiliki luas 4.53km2 dengan penduduk 8,515 (2014), lalu satu Kotamadya dengan itu, Kelurahan Lagoa dengan luas (atau sepertiga dari luas Kelapa Gading Barat) 1.58 km2 memiliki jumlah penduduk hampir 5x lipat dari Kelapa Gading Barat (44,105). Kelurahan Lagoa itu didominasi oleh kampung, sehingga kota menjadi tidak adil jika memaksa kampung untuk lebih padat dari sekarang, dan mengabaikan pemborosan tata ruang yang menjadi mayoritas di Jakarta.

Sayangnya Jakarta tidak punya visi yang jelas. Mau dibawa kemanakah hunian warga Jakarta? Apakah untuk kelas menengah (dan atas) diserahkan begitu saja pada mekanisme pasar tanpa insentif, regulasi, deregulasi dan penuh diskresi; sementara yang kelas miskin terus dikejar-kejar penggusuran atas nama ruang terbuka hijau, pembangunan hingga pariwisata, dan solusi bagi si miskin hanya terbatas pada rusunawa, rusunawa dan rusunawa.

Jakarta (dan Indonesia) sebetulnya sudah dengan tegas menyatakan hak atas tempat tinggal yang sejahtera (UUD 1945 pasal 28H), namun tidak pernah dijabarkan dan dilaksanakan. Sejahtera itu tentu bukan rusunawa seluas 24m2 untuk 5 orang, dengan perjanjian 2 tahun yang perpanjangannya ada di tangan pemerintah provinsi serta sewaktu-waktu dapat diusir dari rusunawa tanpa ada kompensasi sepeserpun. Perjanjian sewa rusunawa di Jakarta hanya meneriakkan lantang-lantang ketidakamanan bermukim. Belum proses masuknya para penghuni ke dalam rusunawa dengan paksaan (penggusuran) sehingga menihilkan arti kata sejahtera itu sendiri.

Pengakuan pemerintah atas hak warga negara untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan (dan tidak ada keterangan soal asal KTP, atau punya KTP atau tidak), seharusnya diwujudkan tanpa ada korting dan tanpa bias kelas ekonomi maupun sosial. Sesederhana itu. Caranya pun tidak hanya satu terbatas rusunawa saja, jika kondisi lingkungan hidup kurang baik dan sehat, bisa memperbaiki infrastruktur. Bahkan jauh sebelum amandemen UUD 1945 yang menghasilkan pasal 28H tersebut, Pemprov DKI Jakarta di tahun 1970an sudah melaksanakan Program Perbaikan Kampung Terpadu (Kampung Improvement Program). Mengapa makin kemari imajinasi pemerintah makin terbatas dan sempit?

Kampung Kebalen, bagian dari KIP, penerima Aga Khan Award

Lalu bagaimana kelas menengah? 1 lahan pabrik di foto Pluit diatas memiliki lahan hampir 1 hektar, atau 10.000m2. Dalam lahan tersebut bisa dengan mudah dibangun hunian untuk ratusan keluarga kelas menengah, dan bisa ribuan unit untuk kaum joblo. Dengan KDB 60% dan tinggi bangunan 8 (berarti 7 lantai untuk unit, dan lantai dasar untuk fasilitas bersama, maka kurang lebih akan mendapatkna 500 unit ukuran 65m2. 65m2 itu adalah standar luas unit social housing untuk keluarga di Berlin.

Bagaimana proyeksi harga sewanya? Bisa ditentukan dengan mengambil harga sewa x% dari total penghasilan rata-rata keluarga yang diformulasikan berdasarkan data. Cara ini dipakai oleh Berlin. Fasilitas bersama bisa menggunakan standar Vienna, yang menyediakan dari perpustakaan hingga kolam renang. Harga sewa pun bisa variatif dengan memperhatikan berbagai macam analisa data, mulai dari harga tanah, profil calon penyewa, biaya-biaya pembangunan dan fasilitas, dll. Jangan malas, analisa data untuk melahirkan kebijakan yang lebih baik.

Dengan nilai NJOP maksimun 20.000.000 untuk tanah 1 hektar tersebut, maka tanah menjadi seharga 200.000.000.000 (200 milyar). Biaya pembangunan untuk 48.000 m2 bangunan tersebut (tanpa basement) mencapai sekitar 192 milyar (dengan biaya 4 juta/m2), dan total 1 hektar itu menjadi 400 milyar. Pemerintah bisa membangun kerja sama dengan pemilik lahan dengan berbagai macam skema. Pemerintah juga jangan berpikir harus kembali modal, toh saat dia memperbaiki jalan, dia tidak pernah berpikir kapan pengeluaran aspal akan kembali modal bukan?

Hunian sejahtera pun harus bisa memberikan kontribusi kepada kotanya. Dengan campur tangan langsung pemerintah, maka dia dengan mudah memastikan penerapan best practice (asal ada niat), baik itu standar bangunan hijau, daur ulang, pemanfaatan air hingga IPAL komunal. Misalnya, penghuni yang mau tinggal disana, diharuskan memakai transportasi umum dan publik (ekstrim, tidak perbolehkan kepemilikan kendaraan bermotor), berjalan kaki dan sepeda; diwajibkan melakukan daur ulang hingga pengolahan sampah rumah tangga. Aturan terakhir sebetulnya sudah diterapkan oleh Yayasan Budha Tzu Chi bagi penghuni rusun-rusunnya.

Ruang 40% diluar KDB bisa memberkan kontribusi kembali kepada kota melalui berbagai macam fungsi, entah itu sebgai penyerapan air demi meminimalkan run-off (limpahan air ke riol kota), hingga paru-paru kota melalui ruang terbuka hijau.

 

Contoh social housing di Madrid, Spanyol

 

Flat karya Engelen Moore, modulnya cocok untuk social housing

Pemerintah macam DKI yang punya APBD demikian besar, serta penyerapan demikian rendah, sebetulnya kalau punya visi, niat dan kesadaran bisa saja dengan mudah menyediakan perumahan (sewa jangka panjang) terjangkau dan aman (dari penggusuran) untuk warganya. Pemerintah nasional dan BUMN pun bisa (dan harus) kontribusi, mengingat Jakarta sebagai ibukota negara dan kota dimana kantor-kantor pusat berbagai BUMN itu berada. Untuk kelas menengah pun bisa bertambah nilai plus, alias cantik seperti 2 gambar diatas. Untuk kelas ekonomi lemah, bisa cantik seperti ala Romo Mangun di Kali Code, utilitarian seperti KIP, ekletik ala kampung susun usulan Ciliwung Merdeka. Kampung kota harus dipertahankan (dan diperbaiki fasilitas dan infrastruktur), karena kampung kotalah yang menjadi identitas sejarah dan sosial serta keunikan Jakarta.

Punya visi berarti: mengakui hak (asasi) warga negara atas hunian sejahtera dan aman. Niat, ya niatnya untuk memenuhi visi itu tanpa memiliki niat utama berdagang seperti pengusaha. Karena itu sah-sah saja pemerintah memberikan subsidi cerdas pada hunian. Kesadaran, sadar akan tugasnya sebagai pemerintah, sebagai regulator dan sebagai abdi negara. Pemerintah membuka keran suplai tempat tinggal berkualitas, sambil mengontrol harga sewa. Di sisi lain, pemerintah juga membuka keragaman opsi tempat tinggal, yang sesuai dengan kelas ekonomi dan profesi. Ini bukan ide sosialis atau kiri, tapi tawaran solusi terintegrasi dan manusiawi bagi terwujudnya tempat tinggal sejahtera dengan lingkungan baik dan sehat bagi segenap penduduk Jakarta. Kuncinya ada pada keberagaman solusi.