Saya berterima kasih pada Pilkada Jakarta 2017 kali ini, karena saya mendapatkan banyak kesempatan untuk mengkampanyekan strategi dan taktik menuju kota lestari yang sesungguhnya, disamping mengkritisi kebijakan pemerintah Jakarta yang saya anggap salah. Pilkada kali ini, selain diwarnai dengan adu data, juga ada unjuk konsep. Misalnya, saya berterima kasih pada Pak Agus, paslon 01, yang mengangkat konsep “Geser bukan Gusur” kembali, mengingatkan pada janji konsep Joko Widodo di Pilkada 2012, sekaligus membuka berbagai kemungkinan tanpa batas akan pengembangan kawasan permukiman tanpa menumbalkan warga dan lingkungan. Berkat pilkada juga, pendukung Pak Basuki yang juga Mantan Direktur Walhi Nasional mengangkat isu setuju reklamasi 17 pulau palsu Jakarta, dan kemudian disambut oleh para penolak reklamasi, termasuk lembaga seperti Greenpeace Indonesia dan Walhi Nasional dengan berbagai bantahan yang semoga mencerahkan dan membuka mata publik tentang bahaya reklamasi tersebut.

 

Kali ini saya merasa lega karena Pak Anies mengangkat isu kepemilikan rumah dengan DP 0%. Saya tidak mau terjebak membicarakan soal detil program Pak Anies, karena 1 hal, yaitu karena saya tidak bisa membaca pikiran Pak Anies dan Pak Sandiaga terkait program itu. Namun saya ingin membawa wacana yang diperkenalkan (kembali) oleh Pak Anies yaitu akan tugas negara untuk memastikan setiap warga negara berhak atas rumah tinggal yang layak, seperti tertera dalam UUD 1945 pasal 28H.

 

Sebelum kita memulai lebih lanjut, kita harus melihat rumah tinggal sebagai kebutuhan, bukan rumah sebagai produk investasi dan spekulasi. Karena saya tidak mau diskusi ini melebar ke krisis Subprime Mortgage yang terjadi di Amerika, apalagi melenceng ke Krisis Moneter Asia 1997. Kembali, disini tugas Negara adalah memastikan Bangsa (warga) untuk mendapatkan rumah tinggal yang layak, bukan menfasilitasi segelintir orang untuk semakin kaya lewat investasi dan spekulasi rumah, tanah dan properti.

 

Selain itu saya ingin memberikan konteks, bahwa sekitar 10 hari lalu, Bappenas baru saja meluncurkan Ekonomi Berkeadilan. Kebijakan ini kemudian diturunkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang (yang kebetulan Pak Menteri sebelumnya menjabat juga sebagai Menteri Perencanaan/Kepala Bappenas) dengan berbagai kebijakan, termasuk diantaranya meningkatkan bank tanah pemerintah sampai memberlakukan pajak hingga 3x lipat untuk tanah “nganggur”. Saya kembali melihat bahwa ini adalah kembalinya Pemerintah (Nasional maupun Daerah, jika Jakarta nanti gubernurnya baru) untuk menjadi pihak yang kuat dalam memastikan pemenuhan kebutuhan akan rumah tinggal (housing need) dan bukan pemenuhan permintaan (housing demand). Tentunya paham bukan beda dari need dan demand?

 

Dan juga meminta pembaca untuk menghilangkan pemikiran ala developer dan harga yang sedang terjadi di Jakarta. Jangan membagi begitu saja rumah 1 milyar dengan 30 tahun x 12 bulan, karena bukan begitu cara menghitung dalam konsep “affordable housing” atau hunian terjangkau. Harusnya cara menghitung itu dilihat dari pendapatan rumah tangga (household income) untuk kemudian dibandingkan dengan harga pasar. Ini pun pastinya akan ada spektrum yang lebar dari kelas menengah bawah (informal maupun tidak) hingga kelas menengah, yang tentunya akan punya strategi-strategi dan kebijakan yang berbeda juga.

 

Saya pernah mengikuti simulasi dari Center for Urban Pedagogy, yang mengeluarkan alat untuk membantu warga melakukan simulasi terhadap berapa sih harga terjangkau untuk rumah. Dari pendapatan rumah tangga (household income), lalu diteliti kembali, untuk segmen dengan pendapatan sekian, berapakah pengeluaran transportasi, konsumsi, tabungan hingga rumah, dari situ didapatkan berapa yang mampu dibayarkan oleh keluarga dengan segmen itu.

 

Lalu apa yang terjadi jika pendapatan rumah tangga memiliki perbedaan dengan harga pasar? Nah disini kembali tugas pemerintah sebagai regulator juga, misalnya mengatur peraturan tata ruang dan zonasi, menaikkan atau menurunkan NJOP hingga pengenaan pajak tertentu sampai subsidi. Salah satu yang hendak diimplementasikan oleh Kementerian ATR adalah zonasi berbasis NJOP, misalnya kawasan dengan NJOP tinggi bisa diatur untuk memastikan pemenuhan kegiatan tertentu (misal rumah susun umum hingga ruang terbuka hijau). Dalam berbagai penelitian, misalnya dari Haryo Winarso, bahwa harga tanah dan properti yang sekarang sangat pro pasar dan tidak rasional, lebih karena persepsi. Apakah masuk akal, misalnya daerah kerap banjir seperti Pluit dan Kelapa Gading memiliki harga seperti sekarang, hanya karena kaitannya dengan ilusi “naga”.

 

Pembelian rumah dengan DP di muka sudah sering dianggap sebagai penghalang bagi warga untuk memiliki rumah tinggal yang layak. Jika reformasi kerap diartikan sebagai upaya mengurangi dan menghilangkan red tape, maka DP 0% bisa dilihat sebagai reformasi di sektor perumahan. Kemudahan di awal pun bisa berdasarkan skema berbeda-beda. Dana bergulir misalnya, hingga sistem koperasi dan credit union. Konsep dana bergulir hingga koperasi ini sudah diterapkan di Kalijawi hingga Makassar, cocok untuk masyarakat informal yang tidak “bankable”. Bahkan saat ini, Paguyuban Warga Kalijawi mempunyai simpanan hingga 700 juta, yang mampu membuat warga mandiri.

 

Lalu pertanyaan yang biasanya muncul adalah soal lahan, memangnya pemerintah punya lahan sebanyak itu jika mereka ingin menjadi penyelenggara perumahan terjangkau? Dalam UUD 1945 dan UU Agraria 1960, Negara menguasai (bukan memiliki) tanah untuk digunakan untuk kemakmuran Bangsa (warga). Dalam prakteknya, Negara mengeluarkan HPL, Hak Pengelolaan Lahan, yang sayangnya selama ini hanya dinikmati saja oleh developer atau kalangan tertentu. Sudah waktunya HPL ini juga bisa dikelola oleh Negara untuk kepentingan publik, dan bisa juga diakses oleh secara ulayat, adat, komunitas, hingga koperasi.

 

Tak hanya pemerintah nasional yang mulai mengkonsolidasi asetnya untuk meningkatkan Bank Tanah, saat ini pemerintah daerah sedang mendata kembali asetnya. Seberapa banyak warga DKI yang tahu kalau ternyata Sekolah Dian Harapan itu tanahnya adalah aset Pemprov DKI dan disewa selama 5 tahun? Atau ada lagi tanah-tanah yang menjadi kantor Satelindo hingga Yayasan. Belum lagi terhitung aset milik BUMD (misal Jakarta Propertindo), atau seperti PD Pasar Jaya hingga Sarana Jaya, serta milik BUMN. Jika konsep ini dimulai dari tanah atau aset milik pemerintah, untuk tipe flat multi family berlantai rendah, maka ada subsidi harga tanah besar-besaran dari pemerintah, karena pemerintah tidak perlu memasukkan harga tanah sebagai bagian dari biaya di muka.

 

Hal lain yang perlu warga ketahui adalah, saat ini adalah mitos jika Jakarta itu padat. Luas lantai terbangun Jakarta tidaklah padat. Saat ini kebanyakan bangunan di Jakarta terdiri dari 2 lantai, sementara hampir 89% lahan di Jakarta sudah terbangun (sisanya sedikit lahan tidur, ruang terbuka hijau, hingga ruang biru). Kembali ke banyaknya aset-aset DKI, Nasional (contohnya, ada aset Kemenkeu di SCBD – dekat Pacific Place, ada yang mau tinggal disitu?), berapa banyak aset-aset tersebut yang sudah memiliki kepadatan, tak hanya lantai tapi juga fungsi? Singapura memiliki luas lantai terbangun 8x lebih padat. Hongkong? 16x.

 

Skenario lahan, pembiayaan dan fungsi bisa bermacam-macam. Di tahun 2009 saya dan mahasiswa Universitas Pelita Harapan membantu Komunitas Rumah Bersama yang ingin mewujudkan co-housing dalam melakukan berbagai skenario desain yang memungkinkan mereka untuk menghitung pembiayaan. Model ala koperasi perumahan dengan semangat co-housing seperti ini pun mungkin.

 

DP 0% ini adalah pintu masuk bagi saya dan beberapa teman penggiat perumahan lain untuk berkampanye rumah tinggal terjangkau dan untuk semua orang. Juga mematahkan asumsi tidak kreatif bahwa rusunawa adalah satu-satunya jawaban untuk rumah tinggal di Jakarta atau merumahkan kelas menengah sejauh-jauhnya dari pusat kegiatan di Jakarta.

 

Arsitektur dan perencanaan ruang pun memungkinkan rumah tinggal terjangkau. Jangan terpancing dengan klaim Pak Gubernur bahwa hunian 36 m2 itu bisa capai 300 juta. Iya, itu mahal karena berlantai tinggi dan pakai lift. Bagaimana kalau huniannya maksimal 4 lantai, yang pastinya tanpa lift dan secara perawatan pun lebih terjangkau.

 

Kalau jeli melihat tren masa kini, mulai banyak pemilik rumah yang berkavling besar memecah rumahnya menjadi ukuran lebih kecil, misal 1 kavling menjadi 3-4 rumah berbeda. Dalam kompleks saya, sedikitnya ada 5 kejadian seperti itu di dalam radius 1 km. Skenario ini mungkin perlu dihitung lebih cermat untuk memungkinkan DP 0%, tapi jika animo developer partikelir kecil-kecilan seperti ini disambut dan difasilitasi pemerintah dan kalau perlu disubsidi asal demi pemenuhan hak atas rumah tinggal (bukan untuk spekulasi dan investasi) maka skenario ini bisa menjadi salah satu opsi. Dalam 1 tulisan ini, ada berapa banyak skenario yang sudah saya tawarakan?

 

Saya belum mengeluarkan contoh-contoh dari Negara lain yang bisa kita pelajari untuk menjadi pembelajaran dan dikontekstualisasi dengan kondisi Jakarta. Tidak, saya tidak berbicara tentang HDB Singapura. Saya berbicara fasilitasi yang dilakukan Walikota Solo dan Arsitek Komunitas di sepanjang Kali Pepe. Saya bicara soal USINA di Brasil (silakan google), dan saya bicara salah satu solusi yang sudah jadi yang ditawarkan oleh pemenang Pritzker Prize (ini adalah ‘Nobel’ untuk arsitek) Alejandro Aravena untuk rumah tumbuhnya. Atau bisa menilik lebih lanjut skema CODI dari Thailand.

 

Jadi ya saya percaya, rumah tinggal terjangkau untuk semua itu mungkin, bisa dan harus.